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市街地周辺農地と市街地農地の違いと評価方法 2012/03/30

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[相談]

 相続財産の評価において、市街地周辺農地と市街地農地の違いと、その評価
方法について教えてください。
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[回答]

 まず、市街地農地・市街地周辺農地の範囲は次のとおりです。
1.市街地農地
 市街地農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをい
います。(評基通36-4)
(1)農地法第4条≪農地の転用の制限≫又は第5条≪農地又は採草放牧地の転
  用のための権利移動の制限≫に規定する許可(以下「転用許可」という。)
  を受けた農地
(2)市街化区域内にある農地
(3)農地法等の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事
  の指定を受けたもの

2.市街地周辺農地
 市街地周辺農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するもの
をいいます。ただし、上記1.市街地農地に該当する農地は除きます。(評基
通36-3)
(1)第3種農地(※)に該当するもの
(2)上記(1)に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精
  通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの

※第3種農地とは、農地区域以外の農地で、集団的に存在する農地その他の良
好な営農条件を備えている農地として政令で定めるもののうち、市街地の区域
内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地で政令で定めるものをいいま
す。

 つまり、市街地農地、市街地周辺農地の違いは、転用の許可が認められてい
るか否かです。


 次に、市街地農地・市街地周辺農地の評価方法は、次のとおりです。

1.市街地農地
 市街地農地の評価は、宅地比準方式又は倍率方式により評価します。
 算式で示すと次のとおりです。

(その農地が宅地だとした場合の1平方メートルあたりの価格−1平方メートル
あたりの造成費の金額)×地積

 この算式の「その農地が宅地だとした場合の1平方メートルあたりの価額」
は、具体的には、路線価方式により評価する地域にあっては、その路線価によ
り、また倍率地域にあっては、評価しようとする農地に最も近接し、かつ、道
路からの位置や形状等が最も類似する宅地の評価額(宅地としての固定資産税
評価額×宅地としての評価倍率)を基として計算することになります。
 また、「1平方メートルあたりの造成費の金額」は、整地、土盛り又は土止
めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに、国税局長が定め
ています。(財産評価基本通達34、36〜40)

2.市街地周辺農地
 市街地周辺農地の評価は、市街地農地の評価方法の80%に相当する金額とし
て評価します。

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