［相談］
　相続財産のなかに、資材置き場として賃貸している雑種地があります。この雑種地はどのように評価しますか。

［回答］
　資材置き場として賃貸している雑種地は、その土地の自用地としての価額により評価します。土地を資材置き場として賃貸することは、その土地で一定期間、資材の保管を引き受けることであり、このような資材の保管を目的とする契約は、土地の利用そのものを目的とする賃貸借契約とは性質が異なると考えられるためです。

　雑種地の自用地としての価額は、その雑種地と状況が類似する付近の土地について、財産評価基本通達に定める方法により評価した１平方メートル当たりの価額を基とし、その評価の基とした付近の土地と評価する雑種地との位置や形状などの条件の差を考慮して評定した価額に、雑種地の地積を乗じて計算した金額により評価します。（評基通82）

　ただし、資材置き場としての貸付であっても、倉庫などの施設を借主の費用で造ることを認めるような契約である場合には、土地の利用を目的とした賃貸借契約に該当すると考えられます。このような場合の雑種地の評価は、その雑種地の自用地としての価額から賃借権の価額を控除した金額により評価します。

　自用地としての価額から控除する賃借権の価額は、次の区分に応じ、それぞれの金額となります。（評基通86、87）

（１）地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権
　賃借権の登記がされているものや、借主が堅固な倉庫などを建築した場合、設定の対価としての権利金等の支払があるもの等が該当します。

　この場合は、雑種地の自用地としての価額に、次のうちいずれか低い割合を乗じて計算した価額により評価します。

（イ）賃借権の残存期間に応じた法定地上権割合（相続税法第２３条に規定する割合）（ロ）借地権であるとした場合の借地権割合

　なお、自用地としての価額に乗ずる割合が、次の割合を下回る場合は、次の割合を乗じて計算します。
　
　＜賃借権の残存期間＞
　（５年以下）（５年超１０年以下）（１０年超１５年以下）（１５年超）
　　　５％　　　　　１０％　　　　　　　　１５％　　　　　 ２０％

（２）（１）の賃借権以外の賃借権
　自用地としての価額に賃借権の残存期間に応じた法定地上権割合の２分の１に相当する割合を乗じて計算した金額により評価します。

　なお、自用地としての価額に乗ずる割合が、次の割合を下回る場合は、次の割合を乗じて計算します。
　
　＜賃借権の残存期間＞　
　（５年以下）（５年超１０年以下）（１０年超１５年以下）（１５年超）
　　２．５％　　　　　５％　　　　　　　 ７．５％　　　　　１０％