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不動産所得の必要経費 2012/09/07

[相談]

 不動産所得(事業的規模でない)を毎年申告しています。今回、賃貸していた倉庫の敷地を他人に譲渡することになりました。倉庫を取り壊して土地を譲渡します。
 倉庫の未償却残高(300万円)と取り壊し費用(100万円)は、不動産所得の必要経費になりますか?


[回答]

・倉庫の未償却残高(300万円)について
 本件は、土地の譲渡に際して、その土地の上にある倉庫を取り壊すことが明らかですので、未償却残高300万円は、不動産所得の必要経費ではなく、譲渡所得を計算する際の譲渡費用となります。

・取り壊し費用(100万円)について
 取り壊し費用についても、倉庫の未償却残高300万円と同様に、その取り壊しが譲渡のために行われたことが明らかですので、不動産所得の必要経費とはならずに、譲渡所得を計算する際の譲渡費用となります(所基通33-8)。

 参考ですが、倉庫の取り壊しが、土地等の譲渡のために行われたことが明らかでない場合には、下記のような取扱いになります。

・倉庫の未償却残高(300万円)について
 取り壊し時に倉庫の未償却残高がありますが、この300万円は取り壊した年に「資産損失」として不動産所得の必要経費に算入されます。
 ただし、賃貸経営の規模が事業的規模ではありませんので、その資産損失が生じた年の「損失計上前の不動産所得の金額」を限度として必要経費に算入されます。
 もし、事業的規模であれば、資産損失300万円全額が必要経費に算入され、不動産所得が赤字になれば他の所得(給与所得や雑所得等)と相殺(損益通算)することができます。

・取り壊し費用(100万円)について
 取り壊し費用については、賃貸経営の規模にかかわらず、取り壊した年の必要経費として、全額不動産所得の必要経費に算入することができます(『所法51(1)(4))。

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